从一个房地产项目而言，在整个中国所有城市都存在城市功能区域定位的建设控制规划和详细规划严重滞后的情况，在整个中国所有城市普遍存在着以毛地出让而非熟地出让的情况下，在整个中国的开发建设审批过程中仍以计划经济管理的手段，以审批制为主的主
要管理手段的控制之下，其前期的准备工作大约为1-2年或更长的周期。大多数的城市规划是在只有控制性规划的前提下由发展商来完成开发区域的功能定位、产品定位和详细规划，尤其是修建性规划方案的。正因为有这些大量尚未完成交易的土地在提前做着大量的规划、设计等工作，才使城市中出现了许多优秀的产品和提高了城市的环境与生活质量，也才使近几年的房地产开发与建设保持了一个可持续的连续增长过程。
11号令出台之后的一年半期内，全国各城市的统计之中真正由政府手中直接向市场拍卖或招标的土地少之又少，虽然目前尚没有公布的统计数字，但根据局部城市的情况可以推算出全国土地供给的总量约为全国土地购置面积的10%左右，有的城市仅有1%-2%的土地是由政府直接拍卖和招标的。而挂牌的土地数量略大于拍、招土地的数量。但挂牌的土地都属于11号令之前就已列入开发建设的用地范围，应视为存量的土地再交易过程，或说让土地变性，划拨土地变合法出让的再交易过程。如果完全按11号令的要求，完全由政府统一用拍、招方式直接供给土地，那么中国的整个房地产市场就不会有今天的高速增长了，并且可能会出现土地供给的倒退。这种土地供给大量缩减的可能性不但存在并且可能会在2004年的下半年充分显现出来，并制约房地产市场的发展、影响投资的增速和GDP的增长。
一个最简单的办法来检验高速增加的土地储备来源于增量还是来源于存量的办法，就是将全国各城市由政府手中用拍、招方式直接供给的土地总量加起来看看占2.78亿平方米的总数中的百分比。那么其余的土地就都是在11号令下发之前就已经列入了计划或准备开发之中的存量了，或者说是沉于水下本来就是冰山的一部分。如果这个推断可以被证明的话，那么土地总量的显现就并不可怕，也不存在市场风险的隐患。可能成为隐患的是11号令加速了土地购置与开发的速度，加速了因土地的投入而产生的成本因素所带来的产品生产的加速。这个加速过程既表现在2003年度投资的高增长上，也表现在土地储备的高增长上。
中国的城市人均GDP水平从500美元到6000美元不等，城市化发展水平在一个省市辖区之内的区县差别会大于70%。不同城市的政府管理水平和当地的市场化程度的差别也大于70%。发达城市中的土地已变成了黄金，而非发达地区或落后地区的土地则价值很低或几乎没有价值。一些城市的政府在拼命用最优惠的税收政策和几乎免费的土地招商都难以吸引投资，又如何具备拍、招、挂的条件，拍、招土地的出让方式在不具备市场资源自由配置和竞争的条件下一样会出现腐败和国有资产的流失。并可能产生劣币排斥良币的现象，当然也同时出现了在几乎所有城市中的土地拍卖最高价均为外资、外地、外行企业所创造的特殊现象。
几乎所有的投资者都预期应在市场原料短缺时事先囤积。于是2003年土地购置与开发高速增长的局面出现了。2.78亿平方米的土地是个巨大的数字，如果按平均容积率1∶3计算大约可建设8.34亿平方米的建筑，略大于2002年的开发施工总量。如果按现有城市人口计算不足人均新增2平方米建筑，如果每年按竣工面积为施工面积的1／3计算约可维持2年半的时间，仅仅等于一个单项目的建设周期，而一个成熟的公司的土地储备最少要维持3年以上发展，否则因土地开发、规划、设计与审批的准备周期就会出现生产链条中断的可能。美国丹佛尔老机场的重新建设仅策划准备期就用了9年，机场关闭6后年才开始建设。而中国法规则要求土地出让之后两年未动工就将被收回，根本不考虑土地储备的规划周期。
值得深思的并不是2003年土地购置面积和开发面积的增加，而是至今尚无法预测11号令会对中国房地产市场最终产生的影响，尤其是政策的滞后作用会在协议出让的惯性作用中止之后才能充分显露出来。今天人们尚把注意力集中于现有市场中已经反映出的土地储备剧增的风险上时，更多的人实际已在关注土地供给式方单一、供给总量作为调控的手段用计划管理的方式缩减时，会对市场产生的影响。北京市四个管理部门1月9日联合下发了《关于经营性项目暂停受理审批的通知》就是准备封闭缓冲期时留下的缺口，实行完全的招、拍、挂出让，其政策影响尚不可估计。
土地供给的情况并不能简单的用已经完成的数字统计来分析，更要看到造成这种数字现象背后的原因。如果这个数字没有政策变化而引起的巨大影响作用，那么这种情况的变化会代表一种市场自主预期的倾向。如果这个变化是被迫的因强制性因素所形成的推动，则应考虑这种政策的变化对刹车时和刹车后的不同影响，及其对今后长期发展的影响，那么长期可能产生的影响及作用就远比今天的一时性影响大得多了。
土地供给政策调整也许会是个长期的政策，因此其对市场的影响将会在今后较长的一段时间真正反映出来，也只有在那个时间才能正确的对这一政策的优劣给予评价。
