第一条 （制定目的和依据）
为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房
地产市场秩序，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办
法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内房地产的抵押。
第三条 （有关用语含义）
下列用语在本办法中的含义：
（一）房地产抵押是指抵押人向抵押权人提供其合法拥有的房地
产或房地产权利（以下统称房地产），以不转移占有的方式作为按期
履行债务（包括归还贷款，下同）的担保，在不能按期履行债务时，
抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到偿还的民事行为；
（二）抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人
履行债务担保的法人、其他组织或者公民；
（三）抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的
法人，其组织或者公民；
（四）有限产权房屋是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、
使用权和有限的处分权、收益权的房屋。
（五）房屋期权是指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有
权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。
第四条（基本原则）
房地产抵押应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。
抵押当事人设定房地产抵押关系，必顺遵守国家和本市的有关法
律、法规和规章。
依法设定的房地产抵押关系受法律保护。
第五条（主管部门）
市房地产管理部门是本市房地产抵押的行政主管部门。
区、县房地产管理部门是本区域房地产抵押的行政主管部门，业
务上受市房地产管理部门的领导。
第二章 抵押权的设定
第六条（可以设定抵押权的房地产）
下列房地产可以设定抵押权：
（一）依法获得的出让土地使用权；
（二）依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；
（三）依法获得的房屋期权；
（四）依法可以抵押的其他房地产。
第七条（不得设定抵押的房地产）
下列房地产不得设定抵押权：
（一）通过行政划拨方式获得的尚未建有地上房屋及其他附属物
的土地使用权；
（二）文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑；
（三）已出租的公有居住房屋；
（四）依法列入拆迁范围的房屋或者列入集体所有土地征用范围
的；
（五）房屋政府代管的房地产；
（六）未经中国注册会计师确认已缴足出资份额的外商投资企业
的房地产；
（七）未依法登记领取权属证书的房地产；
（八）权属不明或有争议的房地产；
（九）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封的房地产或者其
他形式加以限制的房地产；
（十）依法不得设定抵押权的其他房地产。
第八条（与出让土地使用权有关的抵押权设定）
以出让土地使用权设定抵押权的，不得违反国家和本市有关土地
使用出让权、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。
以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋
及其他附属物应当同时抵押。
以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占有
范围内的土地使用权随之抵押。
以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房屋所占
相应比例的土地使用权随之抵押。
第九条（有限产权房屋的抵押权设定）
以有限产权房屋设定抵押权的，以房屋所有人原出资的比例为限，
并符合国家和本市关于有限产权房屋的管理规定。
第十条（房屋期权的抵押权设定）
以期权房屋设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的
有关规定。
第十一条（已出租房地产的抵押权设定）
以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当将已出租的事实明
示拟接受抵押者。房地产抵押合同（以下简称抵押合同）签订后，原
租赁关系继续有效。
第十二条（有期限房地产的抵押权设定）
有工农业期限的企业以其所有的房地产设定抵押权的，其设定的
抵押期限不和超过企业的工农业期限。
以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限有
得超过土地使用年限。
第十三条（共有房地产的抵押）
以按份共有的房地产设定抵押权的，经抵押人所有享有的份额为
限。
以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵
押人为全体共有人。
第十四条（两宗以上房地产同一抵押权的抵押设定）
以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押
权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。但抵押当事人另有约
定的，从其约定。
第十五条（同一房地产两个以上抵押权的设定）
已设定抵押权的房地产再作抵押时，抵押人应当事先将已抵押的
状况告知拟接受再抵押者。
同一房地产设定两个以上抵押权的，后一个抵押权所担保的债务
的履行期限不得早于前一个抵押权所担保的债务的履行期限。
第十六条（抵押合同签订后的新增房屋）
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押，财产。
第三章 抵押合同的订立
第十七条（抵押合同的形式）
设定房地产抵押关系必须签订局面抵押合同。
第十八条（抵押合同的签订地）
抵押合同不得在未与我国建立外交关系的国家或者未在我国设立
商务代表机构的国家、地区签订。
第十九条（抵押合同的主要内容）
抵押合同应当载明以下主要内容：
（一）抵押当事人；
（二）抵押的座落、类型、结构、面积、价值、所有权属、使用
权属、权证编号；
（三）抵押权所担保的债务数额及履行期限；
（四）抵押物的占管人、占管方式、占管责任以及意外毁损或者
灭失的责任；
（五）违约责任；
（六）抵押权消灭的条件；
（七）争议解决方式；
（八）抵押当事人约定的其他事项；
（九）签订抵押合同的时间与地点。
抵押当事人为公民的，应当在抵押合同中载明当事人的姓名、国
籍和柱所；抵押当事人为法人或者其他组织的，应当在抵押合同中载
明法人或者组织名称和法定代表人的姓名、国籍、住所。
第二十条（抵押合同的文字）
抵押合同应当用中文书写；同时用其他文字书写的，以中文为准。
第二十一条（抵押合同的公证和认证）
公民之间、法人或者其他组织与公民之间的抵押合同，必须经公
证机关公证。法人和其他组织之间、法人之间、其他组织之间的抵押
合同在境外签订的，必须经公证机关公证；在境内签订的，由抵押当
事人自行协商确定是否公证。
抵押合同在境内签订的，可以在签订地或者抵押物所在地的公证
机构公证；在港、澳、、台地区签订的，应当由国务院有关部门认可
的港、澳、台地区的公证机构公证；在国外签订的，应当由所在国公
证机构公证，并取得中华人民共和国驻该国使（领）馆或者商务代表
处的认证。
第二十二条（抵押合同的生效）
抵押合同在国外签订的，自认证之日起生效；在港、澳、台地区
签订的，或在境内签订依法必须公证或抵押当事人约定进行公证的，
自公证之日赵生效；在境内签订且抵押当事人约定不进行公证的，自
签订之日起生效。
第二十三条（抵押物的估价）
设定房地产抵押关系应当对抵押物进行，估价并在抵押合同中载
明所估价值，抵押物的价值，可以由抵押当事人协商议定，也可以由
抵押当事人委托经有关行政管理部门批准的房地产评估机构评估确定。
第二十四条（抵押物的保险）
当事人约定对抵押物保险的，由抵押人向保险公司投保。
第二十五条（抵押物的出租）
以已设定抵押权的房地产进出租的，出租人应当将已抵押的事实
明示拟承租人。
第二十六条（对抵押物限制的约定）
抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借、转借抵押物
或者改变抵押物使用性质的，应当在抵押合同中约定。
第二十七条（无效合同）
下列抵押合同为无效合同：
（一）违反本办法第七条规定所签订的抵押合同；
（二）抵押合同所担保的合同无效的；
（三）违法签订的其他抵押合同。
第四章 抵押物的占管
第二十八条（抵押物的占管及占管责任）
抵押物由抵押人占管
抵押人在占管期内应当保持抵押物的安全、完好。
第二十九条（抵押权人的约定检查）
抵押权人有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。
第三十条（抵押物转让、拆除或者改建的限制）
除国家建设需要进行拆迁外，未征得抵押人的书面同意，抵押人
不得将已设定抵押权的房地产出售、交换、赠与、拆除或者改建。
因国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押
人应当及时书面通知抵押权人。
抵押物发生继承、析产的，承爱人应当及时书面通知抵押权人。
第三十一条（抵押物转让后的义务）
抵押物发生转让的，抵押物所承担的担保义务不变。
作为公民的抵押人死亡或者被宣告死亡时，其合法继承人或者受
遗赠人应当承担与所继承或受遗赠的抵押财产实际价值相应的抵押担保
义务。
第三十二条（抵押物灭失或者毁损的补救）
除自然损耗外，抵押物灭失或者毁损的抵押人应当立即通知抵押
权人，并采取有交措施防止损失扩大。
因抵押人过错而导致抵押物灭失或者毁损的不能或者不足经作为
其履行债务的担保时，抵押人应当重新提供或增加抵押物，以弥补原
抵押物价值的损耗部分。
第三十三条（赔偿金和补偿金）
非抵押人过错造成押物灭失、毁损或者依法列入拆迁范围所获得
的赔偿金、补偿金，应当提存公证，并作为抵押财产处理。
第五章 抵押合同的变更、解除和终止
第三十四条（抵押合同变更）
已设定抵押权的房地产补改建或者依法列入拆迁范围，以交换产
权方式补偿的由抵押当事人以交换所得房地产重新设定抵押权，并相
应变更抵押合同；实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，
作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押物同等价值的房
地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同。
抵押人本办法第三十二条款条二款规定重新提供或增加抵押物的
应当相应变更抵押合同。
除本条第一款、第二款规定外，变更抵押合同必须经当事人协商
一致。变更抵押合同，当事人应当签订抵押变更合同。
第三十五条（抵押合同解除）
国国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围并实行作
价补偿，其补偿金已用于清偿抵押物所担保的债务的抵押合同解除。
除前款规定外，解除抵押合同必须经抵押当事人协商一致并签订
抵押解除合同。
第三十六条（抵押合同终止）
抵押人在合同期内已清偿债务或者抵押权人放弃债权的抵押合同
终止。
第六章 抵押登记
第三十七条（抵押登记效力）
房地产抵押关系设定后，必须向房地产登记机关办理抵押登记。
未经登记房地产抵押关系不得对抗第三人。
第三十八条（抵押登记的机构和时间）
房地产抵押当事人应当在下列规定时间内，按房地产登记管理权
限向市或区、县房地产登记机关办理抵押登记：
（一）在境内签订抵押合同的，为合同生效之日起三十日内；
（二）在港、澳台地区或国外签订抵押合同的，为合同生效之日
起六十日内。
以房屋期权作抵押，房屋在抵押期间竣工的，应当在抵押人领取
房屋所在权之日起三十日内，重新办理抵押登记。
第三十九条（抵押登记需提交的材料）
办理房地产抵押登记，抵押双方当事人必须持抵押合同、身份证，
填写房地产抵押登记申请表，并由抵押人提交下列材料：
（一）以出让土地使用权作抵押的，提交建设用地规划许可证和
国有土地使用证；
（二）以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所
有权证和土地使用权证；
（三）以预购房屋期权作抵押的，提交依法生效的建筑工程承包
合同和土地使用权证件，房屋在抵押期间竣工，重新办理抵押登记的，
提交本款第二项所列材料。
（四）以建筑工程发包的房屋期权作抵押的、提交依法生效的建
筑工程承包合同和土地使用权证件，房屋在抵押竣工、重新办理抵押
登记的，提交本款第二项所列材料。
抵押当事人委托他人办理房地产抵押登记的，还必须提交委托书
和代理人身份证件。
第四十条（抵押变更登记）
抵押合同发生变更的，抵押当事人应当抵押变更合同生效之日起
三十日内，向原抵押登记机关办理抵押变更。
第四十一条（抵押注销登记）
抵押合同解除或者终止，抵押当事人应当在抵押合同解除或者终
止之日起至三十日内，向原抵押登记机关办理注销登记。
第四十二条（登记证明的出具）
房地产抵押登记机关应当在受理抵押登记、抵押变更登记、抵押
注销登记申请之日起十五日内，向登记人出具登记证明。
第四十三条（登记费用）
办理抵押登记。抵押变更登记、抵押注销登记、抵押当事人应当
向登记机关支付登记费用。
第四十四条（登记材料的查阅）
抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记的有关材料可以公开查
阅。查阅人应当支付查阅费用。
第七章 抵押物的处分
第四十五条（处分的条件）
有下列情况之一抵押权人有权要求处分抵押物：
（一）债务人未依约属行到期债务的；
（二）作为公民的债务人死亡或者被宣告死亡，无人代为履行到
期债务的；
（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押人违反第三十条规定擅自处分抵押物的；
（六）作为法人或者其他组织的抵押人，发生减资、分立等情况
而影响或者可能影响抵押合同履行的。
（七）抵押合同约定的其他情况。
第四十六条（处分的方式）
有本办法第四十五条规定情况之一的。抵押当事人可经协商以下
列方式处分抵押物：
（一）作价转让；
（二）拍卖。
抵押当事人无法达成作价转上抵押物协议时，以拍卖方式处分抵
押物。
第四十七条（处分前的通知）
抵押权人处分抵押物前，应当书面通知抵押人；抵押物为共有或
者已出租的房地产的，还应当同时书面通知共有人或承租人。
第四十八条（优先购买权）
按本办法处分抵押物时，下列法人、其他组织或者公民在同等条
件下享有优先购买权，但以拍卖方式处分抵押物的除外：
（一）已出租的抵押物的承租人；
（二）按份共有抵押物的其他共有人；
（三）与抵押物不宜分割或者共同配套使用设施的房地产的共有
人。
以拍卖方式处分抵押物前，抵押权人应当书面通知款所列享有优
先购买权的相关人。
第四十九条（优先受偿权）
设定两个以上抵押的房地产处分时，优先受偿权按下列顺序确定：
（一）在规定期限内办理抵押登记者，优先于超过规定期限办理
抵押登记者；
（二）均在规定期内办理抵押登记的，以抵押合同生效的时间在
管省为优先；
（三）均超过规定期限办理抵押登记的，以房地产登记机关管理
登记的时间在管省为优先。处分设定抵押权房地产时，可以依法将土
地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押
权人无权优先受偿。
第五十条（处分时租赁关系的处理）
尚在租赁期间的抵押物处分后，抵押权设定前已出租的，原租赁
关系继续有效；抵押权设定后出租的，原租关系自然终止。
第五十一条（处分抵押物进划拨土地使用权收益处理）
设定抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该房地产
后，应当按规定从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权
出让金的款额后，抵押权人方可优受偿。
第五十二条（破产后抵押权）
抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产财产。
但处分抵押物所得的金额超过履行债务所需金额的，超过部分属于破
产财产。
第五十二条（拍卖的中止）
抵押人破产后，其破产前已设定抵押权房地产不属破产财产。但
处分抵押物所得的金额超过履行债务所需金额的，超过部分属于破产
财产。
第五十三条（拍卖的中止）
抵押当事人选择拍卖方式处分抵押物的，在拍卖程序开始前有下
列情形之一，可以中止拍卖：
（一）被拍卖抵押物有权属争议的；
（二）抵押权有要求中止拍卖的；
（三）抵押人愿意即时履行债务或者向抵押权人提供有能力履行
债务和证明，申请中止拍卖的；
（四）应当中止拍卖的其他情况。
第五十四条（处分方式的规定）
抵押当事人选择拍卖方式分抵押物的，按本市房屋拍卖的有关规
定办理。
抵押当事人选择作价转让方式处分抵押物的，按本市房地产交易
管理的有关规定办理。
第五十五条（处分所得金额的分配）
处分抵押物所得金额，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押物所需费用；
（二）扣缴抵押物处分后应缴税费；
（三）履行债务和违约金；
（四）剩余金额交还抵押人。
处分抵押物所得的金额不足发行债务和违约金时，抵押权人有权
向债务人追索不足部分。
第五十六条（划拨土地使用权的转移）
处分划拨土地使用权块地上设定抵押的房屋期权时，应同时转移
相应的划拨土地使用权。
第八章 法律责任
第五十七条（违约责任）
抵押合同生效生，抵押当事人应当履行合同；任何一方履行或完
全履行的，应当承担违约责任，并赔偿加一方由此遭受的经济损失。
因抵押当事人过错致使抵押合同能履行的，过错方应当赔偿另一
方当事人遭受的经济损失。
第五十八条（对第三人损失的赔偿）
抵押人擅自出租、出借、转移、出售、交换、增与或者其他方式
处理或处分抵押物造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十九条（隐瞒抵押物状况的责任）
抵押物隐瞒抵押物查封、扣押或者已抵押、已出租等情况造成他
人损失的，由抵押物人予以赔偿。
第六十条（责任的免除）
由不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、毁损、贬值，抵押人应
及时告知抵押权人。在取得有关证明以后，可免除抵押人重新提供或
者增加抵押的责任。
第六十一条（争议的处理）
抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押发生争议的，应当协商
解决；协商不成的，抵押当事人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人
民法院起诉。
第九章 附 则
第六十二条（评估、登记、查阅费用标准制定）
抵押物评估、抵押登记材料查阅费用的标准，由市房地产管理部
门提出，经市物价部门、市财政意味核准后施行。
第六十三条（本办法施行前抵押的补登记）
本办法施行前未办理登记或者变更登记的抵押合同，当事人应当
按市房地产管理部门规定的时限，向市或区、县房地产登记机关补办
登记或者变更登记。
第六十四条（国有房地产抵押的适用）
国有房地产抵押。同时租用国有资产管理有关规定。
第六十五条（具体应用解释）
本办法的具体应用由市房地产管理部门负责解释。
第六十六条（生效日期）
本办法自一九九五年一月一日起施行。
