袁女士于2001年底在欣欣小区以45万元的价款从鸿欣开发商处购得二室一厅商品房一套。当时，袁女士在对该商品房进行实地勘察后，非常满意，在与开发商讨价还价后，开发商接受了袁女士一口价——45万元买下该套商品房的还价。之后，双方签订了商品房买卖合同，合同第三条（买受人所购商品房的基本情况）约定：“该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共89.6平方米，其中，套内建筑面积80.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.2平方米。”第四条（计价方式与价款）约定：“按套（单元）计算，该商品房总价款为（450000元人民币）肆拾伍万元整。”可产权证下来后，袁女士发现，该商品房的套内建筑面积只有78.16平方米，比合同约定的少了2.24平方米。据此，袁女士要求开发商承担违约责任，退还多收的2.24平方米的房款，即45万/89.6平方米*2.24平方米计算所得。开发商则认为该商品房是按套销售的，不论面积多少，而且在签订商品房买卖合同之前，袁女士已经实地勘察了该商品房，因此不同意退给袁女士2.24平方米的房款。
二.法律依据：
建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第十八条第一、三款规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”本办法第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。” 建设部、国家工商总局《商品房买卖合同》(2000)示范文本计价方式与价款也规定了“按套(单元)计算”的方式。
三.律师分析：
鸿欣开发商是否应该退还袁女士2.24平方米的房屋价款，目前，法规还没有这方面的明确规定，从袁女士的角度来看：合同既然标注了房屋的面积，就应视为买卖双方对房屋的面积是有约定的，卖方交付的房屋实际面积与约定面积不符，应属违约行为，卖方理应承担违约责任。
从鸿欣开发商的角度来看：袁女士在看房后提出以45万元购买该商品房，双方没有约定每平方米单价，因此房屋价款与房屋的面积无必然联系，在合同中约定房屋面积只是为了体现购房者对所购商品享有的知情权，房屋面积缩水侵犯的至多是购房者的知情权，与房价与关。而且袁女士的请求也无法律依据。
笔者认为，从袁女士角度所作的分析更为合理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同中既然对商品房面积作了约定，开发商就应该为面积缩水承担违约责任。其实按套销售商品房与到超市花10元钱买一包食品有相同的道理，包装食品是按包销售的，但包装上都标有净重量，如果实际的净重量与包装上标注的净重量不一致，卖方应该承担违约责任是无可非议的，按套销售商品房也是一个道理。另外，西方国家以及我国的香港地区都是按套销售商品房的，但如果购房者复测面积少于合同约定的面积的，按照当地法律规定开发商应承担违约责任。
但遗憾的是，从法院的审判实践来看，在这种情况下，法院一般不认为开发商多收了房款，因此很少支持购房者的违约之说及退还房款的请求。
四.律师建议
产生上述纠纷，主要还是因为按套销售商品房的做法是在多年来按建筑面积、套内面积销售商品房之后新的商品房销售办法，现行的有关按套销售商品房的制度还有缺陷，商品房买卖合同中，虽然要求标明房屋面积，但对面积缺少也没有任何制裁性约定。
因此，笔者建议，在现行制度还未完善之前，按套购买商品房的购房者应在合同中补充约定产权证上的面积与合同上标注的面积不符的处理办法，这里所说的面积包括建筑面积、套内面积、分摊面积，即可以就不同的面积约定不同的处理办法。如可以约定分摊面积增减房价不变；套内面积增减，在一定比例以内的，据实结算，单价按总房价除以合同约定的建筑面积计算，面积增减在比例以外的，购房者可以退房，不退房的又如何处理等。当然也可以只就建筑面积的增减约定处理办法。具体如何约定还是要看购房者是如何与开发商协商的。
