问：本人在2003年6月与上海市某房地产开发商签订了一份开发商自己起草的商品房预售合同。当时，该开发商还未取得预售许可证。但是开发商承诺在9月份就能取得预售许可证，并承诺到时再签订格式合同，并到交易中心办理备案手续。在我与开发商签订的协议中，我们对房产的基本状况、总价款、付款方式、付款时间、房产交付使用条件、交付日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任等都做了明确的约定。签订该合同后，我按照约定支付了首期房款15万元，开发商出具了收条。今年1月，开发商取得了预售许可证，我便要求签订格式合同。但开发商却告知我由于当时没有取得预售许可证，预售行为违反了房地产法的强制性规定，所以原来签订的协议无效。开发商同意退还我已经支付的房款并支付利息，或者我就按照现在的市场价购房。但是我当时买的房子已经上涨了很多，如果协议无效的话我将损失很大。请问我与开发商签订的协议到底有没有效力，我可以采取什么措施？
您好！您问的问题具有一定的代表性。的确有很多开发商在没有取得预售许可证之前就与购房者签订形形色色的协议，以各种名义收取款项。在正式取得预售许可证时，一旦房价上涨，再以当时未取得许可证为由，宣布原先的协议无效，将已收的费用退还，或要求购房者按照市场价购房。这样，购房人实际上成了开发商的融资手段。关于这些协议的效力，至今还争论不一，各地的认定也不完全一致。根据我国《城市房地产管理法》的有关规定，开发商预售商品房，必须取得预售许可证，这是预售的前提，否则协议就是无效协议。但是，根据最高院新颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条又规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据上述法律规定再结合您介绍的情况，我们认为您与开发商签订的协议中对《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容做了较明确的约定，而且您也支付了首期的房款，更为重要的是开发商目前已经取得了预售许可证。鉴于这些情况，根据上述最高院司法解释的规定，我们认为应当认定协议有效。下一步，您可以和开发商进行交涉，要求其按照原先的合同来履行。如果交涉不成，您可以提起诉讼，要求开发商履行原来的合同。