某小区房屋开盘已两年多，小区入住率已达到70%以上；但开发商及前期物业公司迟迟不召开业主大会，也不成立业主委员会。那么，什么条件下可以成立业主大会和业主委员会，其程序有如何进行？

  释解：根据2003年9月1日起实施的《物业管理条例》及同年9月9日颁布的“上海市实施《物业管理条例》的若干意见”中的有关规定，一个物业管理区域内房屋出售并肩负使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售交付使用之日起已满两年的，应成立业主大会。
  符合业主大会成立条件的物业绩管理区域，建设单位应书面报告街道办事处，街道办事处在街道书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组。筹备组有街道办事处、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主有区县房地产管理部门和街道办事处组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后，街道办事处和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。召开首次业主大会，应当邀请居（村）民委员会参加，并接受其指导和监督。